Сегодня я хочу сделать небольшой обзор по рынку недвижимости Торонто, по ситуации с кредитными ставками и по экономике Канады в целом, так как эти факторы связаны между собой и влияют на ценообразование на рынке недвижимости, а соответственно и на доходность инвестиционных вложений в недвижимость.

Инфляция упала до 5,25%, и это, безусловно, хорошая новость. Напомню, максимальный показатель был зафиксирован в июне прошлого года, когда инфляция составила 8,1%. Вторым положительным моментом является то, что 8 марта на заседании Центрального Банка Канады первый раз за последние 12 месяцев ставка кредитования не была поднята.

И казалось бы, вот он долгожданный момент, так как абсолютно ясно, что если это пиковая точка, то Банк Канады, скорее всего, держал бы ставку на этом уровне около 6 месяцев, а потом бы началось снижение. Но не тут-то было. В заявлении Банка Канады сказано, что на сегодня ставку поднимать не будут, но если инфляция будет снижаться меньшими, чем ожидается темпами, допускается, что ставку придется поднять ещё. Конечно, мы не говорим о серьезном поднятии, но поднятие на 0,25% вполне возможно. 

То есть всё зависит от того, какими темпами будет снижаться инфляция. На сегодня считается, что инфляция должна снизиться до 3% уже осенью этого года. Будет ли оно так, покажет время, пока это только прогноз. На инфляцию помимо процентной ставки влияют и другие факторы, которые надо принимать во внимание. Сегодня уровень безработицы на рекордно низком уровне, соответственно растут зарплаты. За последние полгода заработная плата в среднем выросла на 5%, а это для Канады очень высокий показатель. Денежная масса, находящаяся на счетах граждан, тоже близка к максимальным показателям, и эти факторы должны толкать инфляцию вверх. Но в тоже время выросла общая задолженность населения по кредитам, что не может не тревожить, особенно в период, когда стоимость кредитования существенно выросла.

Цепочки поставок товаров хоть и налаживаются, но пока ещё далеки от нормы. Немалую роль в этом играют напряженная политическая ситуация между США и Китаем, а также война России и Украины. На данный момент практически не возможно спрогнозировать, что перевесит чашу весов, высокие процентные ставки или же выше перечисленные факторы, толкающие инфляцию вверх. 

На мой взгляд, уровень инфляции в 3%, ожидаемый банком Канады уже осенью этого года, мало достижим. Сегодня нам остаётся лишь надеяться на то, что инфляция продолжит опускаться запланированными темпами, и ставку больше поднимать не придется. Кроме того, в Америке продолжают поднимать процентные ставки, и 22 Марта ставка была поднята на 0,25% с 4,75% до 5%. В Канаде же на сегодня мы имеем 4,5%. Разница в процентной ставке способствует к ослаблению канадского доллара, что до определённого момента выгодно экономике Канады, но всему есть свой предел, и если американцы продолжат поднимать ставку, то и нам, скорее всего, придется её поднять.

То есть сегодня обоюдно вероятны оба сценария. Первый, когда всё пойдёт по плану, и процентная ставка больше поднята не будет, и соответственно к концу года можно ожидать начала снижения ставок. Второй вариант, на мой взгляд наиболее вероятный, когда Банк Канады посчитает необходимым поднять ставку ещё раз, и в этом случае снижение процентных ставок вряд ли начнётся раньше весны следующего года. Я не думаю, что ставку поднимут в апреле, вероятнее всего, показательным моментом станет июньское заседание Банка Канады. И я думаю, что вероятность поднятия ставки на 0,25% в июне этого года довольно велика. Скорее всего, если такое поднятие состоится, то оно станет последним, так как ранее заявленный предел ключевой банковской ставке был 4,75%

Такая неясность, конечно же, играет против рынка недвижимости. Как я уже рассказывал в своих предыдущих статьях, есть две категории покупателей, которые ушли с рынка .Первое, это менее обеспеченные слои населения, и они по любому не вернутся на рынок до тех пор, пока кредиты снова не станут доступны. И вторая, более обеспеченные, которые сегодня в низком старте наблюдают за рынком недвижимости, и которые бросятся покупать как только посчитают, что рынок развернулся. К сожалению, последнее заявление Банка Канады не внесло никакой конкретики, и возвращение этой части покупателей на рынок пока откладывается на неопределённый срок.

Тем не менее, сегодня мы видим некоторое оживление на рынке недвижимости Онтарио, в сегменте не дорогих отдельно стоящих домов вообще практически повсеместно присутствует много предложений. Правда цены во многих районах всё ещё приблизительно на 15% ниже прошлогоднего пика. Но сегодняшнее оживление рынка связано не с возвращением на рынок покупателя, а с очень малым количеством выставленных на продажу объектов. С кондо предложений больше, но тут мы также видим незначительное оживление, хотя по мне, на данный момент можно говорить лишь о сезонном оживлении рынка. Это никак не массовый возврат покупателей, о котором говорят некоторые агенты по недвижимости.

В целом же экономика Канады идёт в рецессию, сегодняшняя рецессия не совсем обычная, так как наступающий экономический кризис наложился на последствия пандемии и усугубился нестабильной политической ситуацией. Но в любом случае, впереди и большое количество увольнений, и банкротства некоторых компаний, в том числе и строительных. Ставки кредитования через какое-то время вернутся к стандартным трём процентам, а с большой вероятностью упадут и ниже этого. То есть серьёзная рецессия не за горами, и она неизбежна. 

Вот только рынок недвижимости будет идти в обратном направлении, так как потерянное время уже не вернуть. Темпы строительства упали до критического уровня, строить стало нерентабельно, жилья катастрофически не хватает, а численность населения растёт невиданными ранее темпами. И в скором времени цены очень быстро отыграют назад коррекцию 2022 года и начнут расти. Эту ситуацию изменить уже невозможно. 

Сегодняшний канадский сценарий очень напоминает то, что происходило в Австралии некоторое время назад: экономика падала, а цены на недвижимость очень быстро поднимались, и сегодня цены в Сиднее уже в полтора раза выше наших. Факторы, предшествующие этому, были очень схожи с тем, что сегодня мы видим в Канаде. Поэтому я и сравнил Канаду с Австралией. 

Так что тем, кто собирался покупать недвижимость самое время это делать сегодня, пока мы не вошли в стадию бурного роста, и пока купить можно с существенной скидкой. А вот продавцам я бы советовал не торопиться, думаю, что через год- полтора они смогут продать недвижимость значительно дороже. Касательно проектов выгодных для инвестиций — они есть, но их в Онтарио крайне мало. За последние 6 месяцев среди всех вышедших в Онтарио проектов я видел лишь несколько, в которых покупать было действительно выгодно даже в сегодняшней ситуации. Остальные же вряд ли принесут прибыль тем, кто купил там недвижимость. 

Зато полностью противоположная ситуация на рынке недвижимости Калгари: там существенный рост цен, все выходящие в продажу проекты раскупаются молниеносно, и впереди очень хорошие перспективы роста. Причем сегодняшняя прибыль у инвесторов, вкладывающих деньги в недвижимость Калгари, превышает ту, которую мы получали в Торонто в самые лучшие годы. Альберта — это на сегодня единственная провинция Канады где всё хорошо, в начале 2020 года правительство провинции сделало очень правильные шаги к будущему благосостоянию провинции, и сегодня они пожинают плоды своих правильных действий. Ну а подписанный в декабре акт о суверенитете провинции от федерального правительства Канады ещё больше подлил масла в огонь. Тем кто не в курсе происходящего в Альберте, я очень рекомендую посмотреть на нашем YouTube-канале серию видеорепортажей, представленных в плейлисте Калгари, которые подробно описывают то, что сегодня происходит в Калгари.

Maxim Baginskiy

Right At Home Realty Investments Group

www.newGTAcondos.com

416-832-8343

Online Appointments

Данный материал является пресс-релизом. Редакция сайта не несет ответственности за точность и достоверность приведенных данных в материале.