Я не редко слышу от своих клиентов: Квартиры стали очень дорогие, мы опасаемся покупать так как рынок перегрет, мы слышали что сейчас новостройки покупать опасно, так как цены могут скоро упасть и так далее. Причём подобного рода высказывания я слышу с того момента как в 2005 году перебрался жить и работать в Торонто из Нью Йорка.

Тем немение за это время цены на новые квартиры утроились. В действительности рынок строящихся квартир абсолютно предсказуем и гораздо менее подвержен всякого рода кризисным явлениям чем рынок отдельно стоящих домов, так как сроки строительства в 3-4 раза дольше. Чтобы понимать куда двигается рынок нужно лишь уметь сопоставлять и анализировать статистические данные. Поэтому в этой статье я хочу привести факты и пусть каждый для себя решит, когда рухнет рынок квартир.

Начнём с того какие факторы двигают рынок вверх. На графике №1 приведённом ниже вы видите какое количество новостроек (дома + квартиры) сдаются каждый год начиная с 1990 года и как видно по графику количество заканчивающих строительство новостроек почти все эти годы находится на уровне менее 40,000 в год а баланс спроса и предложений в прошедшие годы находился приблизительно на этой отметке в 40 тысяч.

Как только количество заканчивающих строительство новостроек становилось больше, спрос и предложения сравнивались и застройщики сталкиваясь с тем что продавать становилось сложнее, соответственно не имея возможности кредитоваться под следующий проект не продав предыдущий резко снижали обороты.

Через какое то время спрос начинал превышать предложение и соответственно цены начинали резко расти а застройщики закладывали новые проекты. Не надо забывать что за последние 7 лет численность населения большого Торонто резко увеличилась и по мнению большинства аналитиков точка баланса на данный момент находится на уровне в 50-52 тысячи сдаваемых новостроек в год.

То есть мы имеем фактор № 1 – большую нехватку жилья. И даже если бы прирост населения сегодня остановился то понадобилось бы как минимум 7-8 лет чтобы сбалансировать спрос и предложения.

Далее почему растут цены. На графике № 2 указаны факторы влияющие на рост цен как положительно так и отрицательно вот эти факторы в цифрах Общая себестоимость строительства квартиры в многоквартирном доме на данный момент от 600 до 1200 долларов за фит в зависимости от проекта и его места расположения (если начинать проект с нуля сегодня).


Почему так сильно выросла стоимость строительства?

1. Стоимость строительных работ за последние 5 лет увеличилась более чем на 40% и достигла (в зависимости от качества отделочных материалов и самого проекта) от 300 $ до 500$ за кв фит. В основном это связано с удорожанием строительных материалов.

2. Поборы со стороны государства в виде всевозможных налогов за те же 5 лет выросли почти вдвое. Вот пример сколько приблизительно приходится платить девелоперу за односпальную квартиру стоимостью в 500 тысяч долларов сегодня. HST (after rebate) – 40,000, Development charges 40,000, Education and Park Levies – 30,000 итого в сумме 110,000.

3. Получить разрешение на строительство многоквартирного дома крайне не просто и на данный момент занимает не менее 3 лет. Всё это время девелопер вынужден платить от 7% до 10% в год по кредиту за приобретенный земельный участок стоимостью в миллионы.

4. Стоимость земельных участков пригодных для строительства многоквартирных домов удвоилась за последние 5 лет, и владельцы не торопятся их продавать понимая что дальше только дороже.

В итоге мы имеем фактор № 2 – Себестоимость строительства очень высока и девелоперы работают под минимальный процент прибыли. Соответственно опустить цены они просто не могут физически. Проще не строить. Именно поэтому в прошлом году мы увидели аннулирование нескольких крупных проектов которые были проданы до окончательного получения разрешения на строительство и стали нерентабельными после того как город в очередной раз взвинтил поборы.

Фактором № 3 является иммиграция. За следующие 3 года Канада намерена принять более миллиона иммигрантов, ожидается что около половины из них осядут в GTA. Причём сегодняшний эмигрант резко отличается от эмигранта 20ти летней давности, обычно это люди уже имеющие кое какие сбережения. Кроме этого почти все банки имеют программы упрощённой квалификации на получение моргиджа для новых иммигрантов и покупающих впервые. Статистика показывает что в 2018 году 51% от общего количества сделок с недвижимостью совершили именно они.

Фактором № 4 является внушительный внутренний рынок покупателей костяк которого составляют две категории 1 – это Baby Boomers, которые подойдя к пенсионному возрасту перебираются из просторных домов в более дешёвые квартиры , покупая их без моргеджа а оставшиеся деньги добавляют к уже заработанной пенсии и 2- это молодёжь которая и слышать не хочет о покупке дома где нибудь на окраине – их выбор именно квартиры в районах GTA c хорошей транспортной доступностью.

Что мы имеем в противовес перечисленным выше факторам.

1. Вынуждено введённый правительством стрес тест для получения моргеджей и 15% налог для иностранцев, это сильно ограничило покупательскую способность и обрушило рынок дорогих домов перенаправил покупателей в более дешёвый сигмент и в какойто мере убрав с рынка иностранных инвесторов . Правда как позже выяснилось их оказалось далеко не 50% как кричали СМИ а всего чуть более 5%. Банкиры же крайне не довольны сложившийся ситуацией, так как они теряют потенциальных заёмщиков и уже сегодня рассматривается вопрос об упрощении стрес теста и увеличении срока амортизации кредитов до 35 а может быть и 40 лет, что уже было в Канаде когда то. И решило бы на данный момент все проблемы.

2. Полностью провалившаяся программа правительства предлагающая застройщикам некоторые земельные участки принадлежащие городу и освобождение от ряда поборов при строительстве рентовок. Как выяснилось девелоперам не интересны вложения срок окупаемости которых очень большой. Бизнес сейчас заточен на краткосрочные вложения 5, максимум 15 лет. Кстати именно по той же причине мы не видим в Канаде строительства крупных металлургических предприятий срок окупаемости которых 30 и более лет, проще закупать арматуру в США, хоть и гораздо дороже.

Судя по всему мы уверенно двигаемся по сценарию таких мегаполисов как Нью Йорк, Лондон, Токио, Шанхай. Где на сегодня цены на недвижимость в 2-3 раза дороже чем в Торонто, но при этом обладает ей лишь категория богатых, остальные вынуждены довольствоваться арендой которая забирает три четверти семейного дохода.

MAXIM BAGINSKIY
Broker of Record / Investment Advisor
Right At Home Investments Group Brokerage
www.NewGtaCondos.com

Данный материал является пресс-релизом. Редакция сайта не несет ответственности за точность и достоверность приведенных данных в материале.