Последнее время я нередко слышу от наших клиентов один и тот же вопрос. Когда закончится кризис, и когда начнётся восстановление рынка? 

Интернет пестрит всевозможными предсказаниями начиная от того, что цены в этом году упадут ещё на 15–20% до того, что в ближайшее время начнётся резкий рост цен. Поэтому сегодня я хочу высказать своё мнение и подкрепить его некоторыми фактами.

Для начала я бы хотел опровергнуть мнение тех, кто считает, что цены в этом году продолжат снижаться. Их главный аргумент в том, что люди скоро просто не смогут платить по кредитам, начнутся просрочки, и банки будут забирать недвижимость и продавать её с молотка. Соответственно цены упадут.

Пессимисты не учитывают несколько факторов. Во-первых, то, что почти 40% владельцев недвижимости Торонто вообще не имеют ипотеки. Это статистика, основанная на последних данных от Statistics Canada. Соответственно для 40% владельцев недвижимости сегодняшние высокие ставки кредитования вообще не имеют никакого значения.

Далее не забывайте, что в марте прошлого года ставка была гораздо меньше нормы, и высокой она стала лишь с середины года, а те, кто оформил ипотеку после 2017 г, должны были проходить стресс-тест и квалифицировались по гораздо большей ставке чем та, по которой они получали ипотеку. Из 60% владельцев недвижимости, имеющих ипотеку, более половины имеют фиксированные договоры, которые в основном были оформлены в период низких ставок 2020–2021 г. Это значит, что они продолжают платить по низким ставкам, и у них в запасе ещё есть пара лет до окончания сроков действия договора с банком. Поднятие ставок их также не коснулось.

Далее около 20% недвижимости Торонто принадлежит инвесторам, а в сегменте кондоминиумов это аж 36%. Инвесторы никогда не покупают недвижимость не в ипотеку, так как это невыгодно. Соответственно они входят в 60% людей, имеющих ипотеки. Многие из них владельцы современных кондоминиумов, которые не попадают по действие законов о рент-контроле. Аренда в Торонто за прошедший год выросла более чем на 20%, то есть сегодня они получают гораздо большую арендную плату, чем годом ранее, что перекрывает поднявшиеся платежи по ипотеке. Соответственно поднятие ставок по ипотеке на них также повлияло не критично.

То есть поднятие ипотечных ставок на сегодня серьёзно ударило лишь по примерно 15–20% держателей ипотек. Большинство из них финансово стабильны и, хотя это и является серьёзным ударом по семейному бюджету, но всё же не критично, и не приводит к срочной продаже недвижимости. Все те, кто попал в сложную ситуацию, постарались избавиться от недвижимости весной и летом прошлого года, и именно с этим было связано сильное падение цен с марта по август прошлого года. Далее цены стабилизировались, а количество выставленных на продажу объектов серьёзно сократилось.

В итоге сегодня ситуация на рынке стабильна, цены ниже пиковых цен марта 2022 года примерно на 15%, и то далеко не во всех районах и сегментах недвижимости, но и предложений не много. На мой взгляд сценарий обрушения цен мог бы осуществиться только в том случае, если бы высокие ставки кредитования задержались бы ещё на 2–3 года, в противном случае никаких предпосылок для этого в общем то и не было. То есть я считаю, что пик падения на сегодня пройден, и свет в конце туннеля безусловно уже виден.

Теперь касательно того, когда цены начнут подниматься. Глобальные факторы не только не улучшились, но и значительно ухудшились. На 2019 год темпы строительства сильно отставали от необходимых. Так называемый фактор спроса-предложения был очень далёк от нормы. Государство планировало нарастить темпы строительства, но планы нарушили. Сначала пандемия и её последствия привели к перебоям в цепочках поставок строительных материалов, а потом кризис, связанный с поднятием ставок кредитования. Последние данные показывают, что количество выхода новых проектов упало до критического минимума, а значит недвижимости будет нахватать ещё больше, чем ранее. Чудес не бывает, если вовремя не начать строительство, то через несколько лет не будет готовых домов и квартир. И это именно то, что нас ждёт в ближайшем будущем.

Почему цены сегодня стоят на месте? Да всё очень просто: на рынке мало покупателей. Причём на сегодня существует две категории покупателей, которые ушли с рынка. Первые — это менее обеспеченные слои населения, они были вынуждены уйти с рынка из-за того, что попросту не могут квалифицироваться на ипотеку. Эта категория потенциальных покупателей вернётся только после того, как ставки кредитования опустятся до 3–3.5%. По моему мнению, это произойдёт лишь к середине следующего года, хотя и более быстрый сценарий тоже возможен.

Вторая более обеспеченная категория покупателей, которая без проблем могла бы купить и сегодня, но они просто не уверены, что уже настало хорошее время для покупки и пока выжидают. Эта категория вернётся на рынок в ближайшее время. Нужен лишь триггер, и скорее всего, им может быть тот момент, когда центральный банк Канады заявит, что инфляцию удалось обуздать, и они имеют возможность начать понижать ставки кредитования. Думаю, что в марте ставка уже поднята не будет, далее она будет находиться на одном уровне какое-то время, и ориентировочно с осени этого года ставка начнёт понижаться. Я ожидаю возвращения на рынок части так называемого отложенного спроса уже осенью этого года.

Я не думаю, что в этот раз мы увидим резкое восстановления рынка. Скорее всего, восстановление будет плавным, так как сначала на рынок вернутся более обеспеченные покупатели, а остальным придётся ждать доступных процентных ставок по кредитам.

В любом случае, скопившийся на сегодня огромный отложенный спрос рано или поздно неминуемо выйдет на рынок, и мы столкнёмся с новым витком подорожания цен на недвижимость, таким как мы уже трижды видели на рынке Торонто за последнее десятилетие в 2015, 2018, и 2021 годах.

Я не очень верю в магию цифр и привык опираться на фундаментальные факторы, но статистика последнего десятилетия показывает, что резкое подорожание происходит с интервалом приблизительно в 3 года. На сегодня сценарий того, что очередной виток цен мы увидим именно в 2024 г, то есть опять через трёхлетний период, по мне выглядит очень реалистично. Кризисы на рынке недвижимости случаются периодически, и после их окончания неминуемо происходит новый виток цен. Сегодня те инвесторы кто покупал на пике цен в конце 2021 г — начале 2022 г немного в минусе, но я абсолютно уверен в том что к концу 2024 года, цены по которым они покупали недвижимость останутся в прошлом. Во время кризисов проигрывают только те, кому по тем или иным причинам пришлось продать недвижимость.

Инвестиции в недвижимость — это долгосрочные вложения, и какие бы кризисы не происходили на рынке, в более долгосрочной перспективе инвесторы очень неплохо зарабатывают.

Maxim Baginskiy Broker of Record

Right At Home Realty Investments Group

Maxim Baginskiy

Right At Home Realty Investments Group

www.newGTAcondos.com

416-832-8343

Online Appointments

Данный материал является пресс-релизом. Редакция сайта не несет ответственности за точность и достоверность приведенных данных в материале.